Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10.04.2013 haftet ein Bürge, der gegenüber dem Vermieter für die etwaigen Mietschulden des Mieters eine Bürgschaft übernommen hat, grundsätzlich in unbeschränkter Höhe. Insbesondere ist auf eine solche nach Abschluss des Mietvertrages übernommene Bürgschaftsverpflichtung nicht die betragsmäßige Beschränkung von drei Monatsmieten, die für die Mietsicherheit (Kaution) nach § 551 Abs. 1, 4 BGB gilt, anwendbar. Der Mieter befand sich in dem vom BGH zu entscheidenden Fall mit Mietzahlungen in Verzug, die den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt hätten. Aufgrund dessen war der Vermieter nur unter der Voraussetzung bereit, das Mietverhältnis mit dem Mieter fortzusetzen, wenn zusätzliche Sicherheiten von dritter Seite erbracht würden. Der Bruder des Mieters übernahm daraufhin die Bürgschaft, der Mietrückstand wurde mit der bei Vertragsabschluss geleisteten Kaution ausgeglichen. Der Mieter befand sich schließlich später bei Ausspruch der fristlosen Kündigung mit ca. 15 Monatsmieten in Rückstand und der Vermieter nahm den Bürgen aus der Bürgschaft mit ca. EUR 6.500,00 in Anspruch.
Zu Recht, wie der BGH nun feststellte. Die Beschränkung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten gilt nur für die Sicherheit, die der Vermieter anlässlich der Neuvermietung vom Mieter verlangen kann. Mit der Vorschrift soll verhindert werden, dass höhere Kautionsforderungen bei Abschluss des Mietvertrages unüberwindbare Hürden für die Anmietung von Wohnraum darstellen. Anders verhält es sich bei einer (zusätzlichen) Sicherheit – wie hier in Form einer Bürgschaft -, die während eines bestehenden Mietverhältnisses durch Dritte beigebracht wird. Hier soll die Möglichkeit, in grundsätzlich unbegrenzter Höhe für den finanzschwachen Mieter bürgen zu können, dazu beitragen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu ermöglichen und so für den Mieter den Wohnraum zu erhalten.

Unser Tipp für Vermieter von IN ImmoNews:
Sprechen Sie bei Mietrückständen als Vermieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung mit Ihrem säumigen Mieter über die Möglichkeiten zusätzlicher Sicherheiten in Form einer Bürgschaft. Ggf. übernimmt dieser dann auch die bereits aufgelaufenen Rückstände, so dass Sie darauf nicht letztlich sitzen bleiben. Wichtig dabei ist, dass der Bürge über ausreichend Bonität verfügt, was durch Gehaltsnachweise, Bankbestätigung, Selbstauskunft, Wirtschaftsauskünfte etc. nachzuweisen wäre. Soweit der Bürge in der Bürgschaftsurkunde die übernommene Haftung betragsmäßig beschränken oder befristen möchte – was grundsätzlich natürlich möglich ist – ist zu bedenken, dass mit ggf. erforderlicher Räumungsklage und Zwangsräumung gut und gerne 6 – 9 Monate vergehen können und in dieser Zeit neben dem Mietausfall erhebliche Kosten für das gerichtliche Verfahren und die Zwangsräumung entstehen können. Soweit die Bürgschaft also einen effektiven Schutz vor finanziellem Schaden bilden soll, sollte sie, wenn schon betragsmäßig begrenzt, zumindest für einen Höchstbetrag haften, der 12 Monatsmieten entspricht und für sämtliche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und aufgrund seiner Beendigung haften.

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