In einer aktuellen Entscheidung vom 20.03.2013 (VIII ZR 168/12) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Standardklausel eines Mietvertrages für ungültig erklärt, die die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell verboten hat. Ein solches Verbot, das ohne Ausnahme und ohne Rücksicht auf die divergierenden Interessenslagen der Mietvertragsparteien gelten soll, ist unwirksam.
Der BGH stellte fest, dass ein generelles Verbot, Katzen und Hunde in der Wohnung zu halten, den Mieter unangemessen benachteiligen würde. In jedem Einzelfall müsse eine exakte Interessensabwägung stattfinden. Zudem beeinträchtige ein generelles Verbot der Haustierhaltung den Anspruch des Mieters auf ungestörte Gebrauchsgewährung des Mietobjekts.
Ein Erlaubnisvorbehalt – also die Klausel, dass der Mieter für die Hunde- und Katzenhaltung in der Mietwohnung vorab die Zustimmung des Vermieters einzuholen hat – ist dagegen nach wie vor wirksam (vgl. z. B. AG München, Urteil vom 26.07.2012, 411 C 6862/12). Verweigern kann der Vermieter nach dieser Entscheidung die Zustimmung zur Haustierhaltung allerdings nur noch dann, wenn das Tier zum Beispiel die Hausgemeinschaft mehr als vertretbar stört (z.B. häufiges, lang andauerndes Bellen), das Tier Beschädigungen am Gemeinschaftseigentum verursacht oder sein Verhalten die Mitbewohner verängstigt bzw. diese angegriffen werden und nicht überragende Mieterinteressen einem Verbot entgegenstehen (z.B. Haltung eines Blindenhundes oder wie in dem vom BGH entschiedenen Fall die Anschaffung eines Hundes auf Anraten des Arztes zu therapeutischen Zwecken). Gleiches gilt für den nachträglichen Widerruf der Zustimmung zur Tierhaltung.
Hund und Katze verfügen über lange Krallen, verkratzen damit Böden und Teppiche, beschädigen Wände und Türrahmen und hinterlassen bisweilen einen unangenehmen Geruch in der Wohnung. Zudem bellen Hunde und Katzen tragen ggf. tote Mäuse und anderes Getier vom Felde in die Wohnanlage.
Was aber kann ein Vermieter also künftig tun, um seinen Wunsch, die Haltung von Haustieren in seinem Mietobjekt bzw. im Gemeinschaftseigentum zu vermeiden, rechtlich wirksam durchzusetzen?
Kreative mietvertragliche Gestaltungen werden mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit als Umgehung dieser Grundsatzentscheidung des BGH zu wertet sein und bei den Instanzgerichten kein Gehör finden. Soweit der Vermieter zu einer neu beabsichtigten Hunde- bzw. Katzenhaltung zustimmen soll, steht eine Verweigerung dieser Zustimmung wohl nur noch im Raume, wenn bereits vorab z. B. wegen der Gefährlichkeit des Tieres eine Interessensabwägung zu Gunsten der körperlichen Integrität der Mitbewohner ausschlägt. Im Zweifel sind die tierischen Störungen und Beeinträchtigungen aber durch die in aller Regel zunächst zu gestattende Haustierhaltung akribisch aufzuzeichnen, damit die Fakten dann im Falle einer gerichtlichen Klärung unter Angabe der hierfür zur Verfügung stehenden Zeugen lückenlos zur Abwägung des Einzelfalles dargelegt werden können. Hier sind also ab sofort Aufzeichnungen buchhalterischen Ausmaßes gefragt, nachdem klar sein sollte, dass eine einmalige Störung durch Hund oder Katze auch nicht ausreichen wird, um die Zustimmung wirksam verweigern bzw. widerrufen zu können.
Die Gerichte werden auf jeden Fall Gelegenheit haben, sich mit den mannigfaltigen Gegebenheiten eines jeden Einzelfalls noch ausführlich auseinandersetzen zu können. Wie so oft, hat der BGH in seiner großen Weisheit für grundsätzliche Rechtsicherheit gesorgt, während die Instanzgerichte von nun an den Katzenstreu und den sorgsam in die Ecke gesetzten Haufen zu entsorgen haben – und zwar in jedem Einzelfall!
Der Kommentar von IN ImmoNews:
Das Urteil des BGH stellt nach dem Kippen von Farbwahlklauseln, starren Interwallen für Schönheitsreparaturen, generellem Rauchverbot und einer ganzen Reihe weiterer mietvertraglicher Einschränkungen erneut eine empfindliche Absage an die Vertragsautonomie im Mietrecht dar, wonach die Parteien eines Vertrages die vertraglichen Angelegenheiten grundsätzlich frei regeln können sollen. Zugleich stellt das höchstrichterliche Urteil einen Eingriff in das verfassungsmäßig gewährleistete Recht auf Eigentum insoweit dar, als der Vermieter mit seinem Eigentum grundsätzlich so verfahren können soll, wie er möchte. Aber eben nur grundsätzlich. Die Eigentumsgarantie steht unter der Einschränkung der Sozialbindung. Der Bereich des Mietrechts ist dabei wie kein anderer Bereich – vielleicht mit Ausnahme des Arbeitsrechts – von Sozialbindungs-Restriktionen durchzogen. Ausfluss dieser Sozialbindung ist nun auch der letztlich durch das Urteil des BGH grundsätzlich eingeräumte Anspruch des Mieters auf Haltung von Hund und Katze und zwar auch gegen den erklärten Willen des Vermieters und Eigentümers.
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